โฉนดที่ดิน คืออะไร? รู้ไว้ก่อนซื้อ-ขาย ไม่โดนหลอกแน่นอน

โฉนดที่ดิน เป็นเอกสารทางกฎหมายที่มีความสำคัญมากสำหรับผู้ถือครองที่ดิน เพราะเป็นหลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย หากคุณกำลังจะซื้อที่ดิน ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือรับมรดก คำว่า “โฉนด” จะกลายเป็นสิ่งที่คุณต้องเข้าใจให้ถ่องแท้ เพื่อไม่ให้เสียเปรียบหรือโดนหลอกโดยผู้ไม่หวังดี

ในบทความนี้ SCNews จะพาคุณไปทำความรู้จักกับโฉนดที่ดินประเภทต่าง ๆ รวมถึงสิทธิที่มากับเอกสารแต่ละแบบ เพื่อให้คุณรู้ทันก่อนตัดสินใจซื้อ-ขาย หรือโอนกรรมสิทธิ์ในอนาคต

โฉนดที่ดิน คืออะไร

โฉนดที่ดิน คือ หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งเป็นหนังสือที่กรมที่ดินออกให้ตามประมวลกฎหมาย โดยโฉนดที่ดินมีหลากหลายรูปแบบ และแต่ละแบบจะมีการกำหนดสิทธิ์และเงื่อนไขในการซื้อหรือขายที่แตกต่างกันออกไป ซึ่งในเอกสารสิทธิ์ฉบับนี้จะมีรายละเอียดเกี่ยวกับตำแหน่งที่ตั้ง ขอบเขต และลักษณะที่ดินที่ครอบครอง ใช้ตรวจสอบความถูกต้องของที่ดินและผู้ถือกรรมสิทธิ์ได้

ผู้ที่มีโฉนดที่ดินไว้ในครอบครอง ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยสมบูรณ์ สามารถทำการ ซื้อ ขาย โอนกรรมสิทธิ์ จดจำนอง หรือขัดขวางไม่ให้ผู้อื่นมาละเมิดทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมายได้ ซึ่งทุกท่านควรตรวจสอบเอกสารในการทำนิติกรรมให้รอบคอบก่อนเสมอทุกครั้ง

โฉนดที่ดินมีกี่ประเภท

จากหัวข้อที่แล้ว หลายคนอาจจะเข้าใจว่า โฉนดที่ดินทุกโฉนดมีวิธีการใช้งานที่เหมือนกัน หรือมีสิทธิ์เท่า ๆ กัน ซึ่งในความเป็นจริงไม่ได้เป็นแบบนั้น เพราะโฉนดแต่ละแบบ แต่ละประเภทล้วนมีกรรมสิทธิ์ที่แตกต่างกัน ผู้ที่ต้องการซื้อ ขาย หรือโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน จำเป็นต้องรู้ว่า โฉนดที่ดิน มีกี่แบบ และแต่ละแบบมีความแตกต่างกันอย่างไร โดยโฉนดที่ดินถูกแบ่งเป็น 4 ประเภทตามเอกสารสิทธิ์ ซึ่งพวกเราจะไปขยายความในเนื้อหาต่อไป

ขอขอบคุณภาพจาก สำนักงานที่ดินจังหวัดลำปาง

โฉนดที่ดิน น.ส.4 (โฉนดครุฑแดง)

น.ส.4 หรือ โฉนดครุฑแดง คือ โฉนดที่กรมที่ดินออกให้ตามประมวลกฎหมาย เพื่อแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ผู้ครอบครองถือเป็นเจ้าของพื้นที่นั้นอย่างสมบูรณ์ เป็นเอกสารสิทธิ์ที่ประชาชนส่วนใหญ่ครอบครองและเป็นที่นิยมในการซื้อขายที่ดินกันมากที่สุด

หากจะมีการซื้อขาย ต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่รับผิดชอบต่อเจ้าหน้าที่พนักงานเท่านั้น สิทธิ์ในที่ดินจะหมดลง หากถูกครอบครองปรปักษ์ติดต่อกัน 10 ปี

สรุป เหมาะสำหรับซื้อ-ขายทันที ไม่ต้องดำเนินการเพิ่มเติม

น.ส.3 ก (โฉนดครุฑเขียว)

น.ส.3 ก หรือโฉนดครุฑเขียว คือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ออกให้โดยราชการและนายอำเภอส่วนท้องถิ่น เพื่อแสดงสิทธิครอบครองที่ดิน และรับรองว่าผู้ถือครองโฉนดประเภทนี้สามารถทำประโยชน์ในพื้นที่นั้น ๆ ได้ถูกต้องตามกฎหมาย โดยมีรูปถ่ายทางอากาศชัดเจน สามารถซื้อขาย หรือโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามปกติ

ผู้ที่ครอบครองที่ดิน น.ส.3 ก สามารถยื่นเรื่องที่สำนักงานที่ดิน ขอเปลี่ยนเอกสารเป็น น.ส.4 หรือที่เรียกว่าออกโฉนดที่ดินได้ โดยไม่ต้องเสียค่าใช้จ่าย ไม่ต้องรังวัดที่ดิน หลังจากยื่นเรื่องแล้วก็รอประกาศจากราชการ 30 วัน ทั้งนี้ สิทธิ์ในที่ดินจะหมดลง หากถูกครอบครองปรปักษ์ติดต่อกัน 1 ปี

สรุป มีสิทธิ์ครอบครอง ใช้ประโยชน์และสามารถเปลี่ยนเป็นโฉนดครุฑแดงได้

น.ส.3 และ น.ส.3 ข (โฉนดครุฑดำ)

น.ส.3 และ น.ส.3 ข หรือ โฉนดครุฑดำ คือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ทางราชการออกให้ เพื่อแสดงสิทธิครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดิน ซึ่ง น.ส.3 เป็นเอกสารที่ออกโดยนายอำเภอท้องที่ ส่วน น.ส.3 ข เป็นเอกสารที่ออกโดยเจ้าหน้าที่ที่ดิน โดยยังไม่มีการรับรองอย่างเป็นทางการ เพราะไม่มีรูปถ่ายทางอากาศ จึงไม่ขอบเขตตำแหน่งที่ดินที่แน่นอน ใช้การอ้างอิงวัตถุในบริเวณนั้นเพื่อร่างแผนที่

หากจะทำการซื้อ ขาย โอน หรือจำนองที่ดิน น.ส.3 และ น.ส.3 ข ต้องดำเนินการรังวัดที่ดิน และรอประกาศจากราชการเป็นเวลา 30 วัน หากไม่มีใครขอคัดค้าน ก็สามารถทำเรื่องออกโฉนดที่ดินได้ สิทธิ์ในที่ดินจะหมดลง หากถูกครอบครองปรปักษ์ติดต่อกันเป็นเวลา 1 ปี

สรุป ซื้อขายได้แต่ต้องดำเนินการมากกว่าประเภทอื่นก่อนจะออกเป็นโฉนดจริงได้

โฉนดที่ดิน ส.ป.ก. 4-01

ส.ป.ก. 4-01 คือ หนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ ออกโดยสำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) โดยกระทรวงเกษตรและสหกรณ์ เป็นเอกสารสิทธิ์ครอบครองและอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ในการเกษตรเท่านั้น โดยมีข้อจำกัดให้ครอบครัวละไม่เกิน 50 ไร่

ที่ดิน ส.ป.ก. ไม่สามารถซื้อ ขาย โอน แย่งการครอบครอง หรือออกเป็นโฉนดที่ดินภายหลังได้ แต่เป็นมรดกตกทอดสู่ทายาทได้ ซึ่งมีข้อบังคับว่าทายาทก็ต้องใช้ที่ดินนี้เพื่อทำเกษตรกรรมเท่านั้น หรือมีสิ่งปลูกสร้างเพื่อการเกษตรได้ตามสมควร และหากไม่ต้องการใช้ประโยชน์ ผู้ครอบครองสามารถคืนให้รัฐได้

สรุป ไม่ใช่โฉนดกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ ใช้เฉพาะทำเกษตรเท่านั้น

เอกสารสิทธิ์ที่ดินประเภทอื่น

• น.ส. หรือ ใบจอง หนังสือแสดงความยินยอมให้ครอบบครองทำประโยชน์ในที่ดินได้ชั่วคราว ซึ่งทางราชการเปิดให้จับจองในแต่ท้องที่เป็นครั้งคราว โดยมีเงื่อนไขว่า ต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินภายใน 6 เดือนและต้องทำให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจอง และต้องทำประโยชน์ให้ได้อย่างน้อยร้อยละ 75 หรือประมาณ 3 ใน 4 ส่วนของที่ดิน มิเช่นนั้นจะถือว่าหมดสิทธิในที่ดินนั้น
• ภ.ท.บ. 5 หรือ แบบยื่นภาษีบำรุงท้องที่ คือ เอกสารที่รับรองการเสียภาษีของผู้ที่ครอบครองที่ดิน โดยชำระภาษีให้กับหน่วยงานท้องถิ่นอย่าง อบต. ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์จากกรมที่ดิน สามารถซื้อขายได้ โดยเป็นเพียงการโอนสิทธิครอบครองเท่านั้น ไม่ได้ทำให้บุคคลใดมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นขึ้นมา
• สทก. หรือ สิทธิที่ดินทำกิน หนังสือที่กรมป่าไม้ออกให้ประชาชนมีสิทธิ์ทำกินในพื้นที่เขคป่าไม้ หากผู้ใดรับสิทธิ์แต่ไม่ทำประโยชน์ในพื้นที่หรือปล่อยให้รกร้างติดต่อกันเกิน 2 ปี ทางกรมป่าไม้สามารถยึดคืนได้ทันที

โฉนดที่ดิน คือเอกสารสำคัญในการแสดงกรรมสิทธิ์ ความเป็นเจ้าของในที่ดินนั้นโดยสมบูรณ์ ทุกท่านควรตรวจสอบให้รอบคอบและถูกต้องก่อนทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน เพื่อสิทธิประโยชน์ของตัวคุณเอง หวังว่าบทความจาก SC News ในวันนี้จะเป็นประโยชน์ต่อทุกท่านไม่มากก็น้อย เพราะสิทธิ์ในเรื่องที่ดิน ล้วนแล้วแต่เป็นผลประโยชน์ของผู้ครอบครอง และมีผลทางกฎหมายด้วย